Tendances du marché du parking

Depuis quelques années et plus précisément depuis le1er janvier 2018, date de la mise en application de la loi de décentralisation du stationnement partout en France, le marché du parking subit une profonde mutation. Les investisseurs sont à la fois enthousiastes et très exigeants sur les biens qu’ils acquièrent désormais, faisons donc un point sur les tendances du marché du parking.

 

Les (vrais) prix du marché

Il apparait primordial de se baser sur des chiffres du marché du parking récents qui soient vérifiés, c’est-à-dire qui reflètent la réalité des transactions. Ils ne peuvent ainsi être basés que sur les ventes de l’année passée, et venir la base des Notaires de France, qu’on appelle aussi la base BIEN.

Tous les autres chiffres, qui ne seraient pas sérieux donnent une image fausse de la réalité du marché du parking et ont pour conséquence de tromper les vendeurs sur la valeur réelle de leur bien. Ils ralentissent alors le marché car un décalage se créé entre l’offre, c’est-à-dire le prix que les vendeurs attendent de leur parking, et la demande, c’est-à-dire le prix que les acquéreurs sont prêts à payer leur parking. C’est le cas du marché parisien depuis l’été 2019.

Les Notaires du Grand Paris viennent de publier un focus sur les ventes de parkings en Ile de France qui éclairent sur l’évolution de ces dernières années en la comparant à celle de l’immobilier habitable.

 

Les tendances du marché du parking à Paris

Cette étude est basée sur les chiffres des ventes de parkings seuls en 2018, c’est-à-dire ceux qui ne se sont pas vendus en même temps qu’un appartement. Elle décrypte comment ces 20 dernières années, les tendances du marché du parking n’ont pas été les mêmes que celles des biens habitables : dans Paris, l’évolution a été de 67,5% tandis que les appartements ont bondi de 306,2%.

La première des explications de ces tendances du marché du parking est liée aux changements de modes de vie : le taux d’équipement en voitures des ménages parisien est passé sous les 36%, tendance qui s’est accélérée avec l’entrée en vigueur de la loi de décentralisation du stationnement le 1er janvier 2018. Toutes les communes sont désormais libres de fixer seules le prix des FPS (forfaits post-stationnement). A Paris, ces FPS varient de 35€ à 50€ et ont poussé les ménages à choisir entre le stationnement résidentiel en voirie, la location d’une place de parking privée ou publique ou encore l’abandon pure et simple de leur véhicule. En effet, il existe désormais des alternatives à la possession de véhicules privés comme l’auto-partage de véhicules, tant thermiques pour partir en week-end ou en vacances qu’électriques pour se déplacer pour une soirée.

La seconde explication réside probablement dans le manque de nouvelles habitations dans Paris intra-muros, qui limite la densité de population dans la capitale, par opposition à la croissance des logements en petite et grande couronne.

Ainsi, les prix des parkings en 2018 ont peu évolué, voire baissé en 2018 : en 10 ans, les prix des parkings ont augmenté d’environ 20% (seulement !) tandis qu’en 2018, ils ont globalement baissé de 0,2%. La petite couronne continue sa progression avec +4,4% et la grande couronne aussi avec +6,6% en un an. Et c’est à Saint Germain-en-Laye que revient la palme du parking le plus cher en grande couronne, juste derrière Versailles, à 21900€.

 

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Conséquences pratiques sur le marché des parkings à Paris

 

Les normes de construction des parkings ont beaucoup évolué depuis les années 60-70, années où la construction de logements avec parkings sous-terrain a été très importante. La stagnation des prix des parkings à Paris en 2018 traduit concrètement un resserrement des critères de sélection des nouveaux acquéreurs. En effet, on constate sur le terrain que les acquéreurs sont beaucoup plus regardants qu’auparavant sur les qualités des parkings qu’ils cherchent. Ceci se fait au mépris des parkings dits atypiques, c’est-à-dire qui ont des défauts en termes de largeurs ou d’étroitesse de la rampe d’accès par exemple. Ainsi, un parking difficile d’accès ne trouvera pas d’acquéreur aussi facilement qu’auparavant, et en tout cas pas du tout au même prix. Il en sera de même pour un box dont la largeur sera inférieure à 2,30m par exemple. Enfin, plus les places de parkings sont dans les étages inférieurs, plus le prix sera bas, mais attention, plus ils seront difficiles à revendre.

 

Le conseil en investissement de Parkagence

Dans Paris, lorsque le marché était en croissance, les investisseurs misaient beaucoup sur une plus-value à la revente à 10 ou 15 ans. Parkagence vous recommande désormais de ne pas tenir compte d’une éventuelle plus-value à la revente dans vos calculs de rentabilité car elle est trop hypothétique.

Il convient désormais aux futurs investisseurs de prêter attention à la qualité des parkings qu’ils achètent en choisissant des parkings sans défaut majeur (niveau, dimensions, charges).

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