Parking en amodiation : ce qu'il faut savoir pour bien investir
L’amodiation est un statut juridique qui permet à l’Etat, la mairie ou l’Eglise de commercialiser des places de parking, sans pour autant aliéner son domaine. Ainsi, ils donnent le domaine en concession à des opérateurs tels que Indigo Park (ex-Vinci Parc), SAEMES ou Q-Park pour une durée limitée. Ces derniers cèdent alors des places de parkings à des particuliers grâce à un bail emphytéotique. Ce procédé est aussi appelé amodiation. Voici les points clé à connaitre.
L’amodiataire est quasi-propriétaire
L’amodiataire, c’est-à-dire la personne qui a la jouissance et la quasi propriété de la place de parking n’est en effet pas le propriétaire. Il est quasi-propriétaire de l’emplacement et en jouit, mais pour une durée limitée allant généralement de 10 à 99 ans durant lesquels il peut la céder à tout moment.
Lorsque l’on devient amodiataire, à la différence d’une vente classique, le notaire n’intervient pas en général dans la cession du bail emphytéotique. Les parties en présence sont la société concessionnaire, l’ancien amodiataire et le nouvel amodiataire.
Chaque concessionnaire a sa propre organisation commerciale et administrative. C’est pourquoi ils facturent des montant différents pour la rédaction d’un acte de cession. Chez Indigo, il faut compter 490€ à la charge de l’acquéreur, et 900€ chez SAEMES. Ce valeurs sont remises à jour tous les ans.
La valeur de cession du bail emphytéotique
Pour un parking en amodiation, les éléments clé pour faire une bonne estimation portent tout d’abord la durée restant de l’amodiation : c’est ce qu’on appelle le droit de jouissance. Plus il reste d’années de jouissance, plus le parking a de valeur.
A la fin du droit de jouissance, le parking retombe légalement dans la concession du concessionnaire. A la fin du droit de jouissance, le parking n’a dont plus de valeur et n’appartient plus à l’amodiataire.
Ainsi, pour calculer la rentabilité d’un parking en amodiation, il faut prendre en compte aussi la durée du droit de jouissance. Pour un parking en pleine propriété, vous déduisez des loyers les charges et la taxe foncière. En amodiation, souvent la taxe foncière est incluse dans le montant des charges et lissée sur l’année. Le calcul de la rentabilité et de l’amortissement diffère car il faut penser à déduire la décote qui représente 1/Xème de la valeur d’achat du parking, X étant le nombre d’années du droit de jouissance restant.
Tous les ans, un parking en amodiation perd techniquement de la valeur. Dans la réalité, il en est autrement car on considère qu’un parking perd très peu de valeur s’il reste une durée de droit de jouissance importante. En revanche, Parkagence vous recommande de céder ou de ne pas acquérir de parking en amodiation lorsque la durée du droit de jouissance est inférieure à 20 ans.
La valeur de cession du bail emphytéotique doit aussi tenir compte de l’étage du parking et de l’offre disponible. Par exemple, un parking au 7ème sous-sol n’aura pas la même valeur qu’un parking au 1er sous-sol, à durée du droit de jouissance équivalente. Il est très rare de céder une place en amodiation à un prix supérieur à sa valeur d’acquisition car ce n’est pas dans l’ordre des choses : par définition, sa valeur va en baissant et non le contraire. Néanmoins, dans certains parkings qui sont placés stratégiquement, il peut arriver que la valeur de la place augmente à mesure que le nombre de places de parking en voirie diminue suite aux décisions liées à la politique de mobilité de la Mairie par exemple.
Les charges plus importantes pour un service haut de gamme
Lorsque l’amodiataire signe un contrat avec un concessionnaire, il verse un capital (prix d’acquisition) et s’engage aussi à verser une rente mensuelle, trimestrielle ou annuelle. Cette rente est l’équivalent de charges de copropriété pour une vente classique.
Les concessionnaires offrent des prestations qui sont souvent supérieures à des parkings privés : ils sont accessibles 24h/24, parfois protégés par un gardien sur place, toujours équipés de vidéosurveillance, très bien éclairés, dotés d’ascenseur, et nettoyés régulièrement. De plus, les rampe sont très larges, permettant d’y garer n’importe quel véhicule.
Ce confort a un prix puisque les rentes mensuelles vont de 30 à 100€/mois et par place selon les concessions.
Un parking en amodiation se loue souvent plus cher
Un amodiataire a la possibilité de louer son parking à un tiers comme bon lui semble. Les prix à la location sont assez importants et varient en général à Paris de 150€ à 300€/mois en fonction de la localisation du parking. L’amodiataire percevra le prix du loyer sans avoir à en référer au concessionnaire. Parfois, il est possible de confier au concessionnaire la location de son parking.
Donc pour une location à 170€/mois, et 80€ de charges (incluant la taxe foncière), on peut obtenir un rendement identique à celui d’un parking en pleine propriété.
Le conseil de Parkagence pour les parkings en amodiation : la valeur d’un parking en amodiation dépend beaucoup de l’offre et de la demande, en plus de la durée du droit de jouissance. Si vous voulez céder votre parking, demandez une estimation à Parkagence qui vous la fournira gratuitement.
