Comment calculer la rentabilité d’un parking ?

Beaucoup de d’acquéreurs potentiels appellent à l’agence pour demander le niveau de rentabilité d’un parking. Ne vous fiez pas aux rentabilités affichées sur dans les petites annonces de particuliers. Comme vous ne savez pas comment elles ont été calculées, autant vous en assurer par vous-même. Si Parkagence, dans ses annonces, vous donne toutes les informations pour le faire, voici concrètement la formule à appliquer pour obtenir la rentabilité nette avant impôts.

Réunir l’ensemble des informations pour calculer la rentabilité d’un parking

Pour vous assurer un calcul le plus précis possible, il vous faut commencer par réunir l’ensemble des données suivantes :

• le prix net vendeur, c’est-à-dire la somme exacte de la vente qui va revenir directement au vendeur de la place
• s’il y a une agence immobilière comme intermédiaire, le montant des honoraires (commission), qui devrait normalement être exprimée en pourcentage et en valeur.
• le montant des frais de notaire. Vous avez un outil en ligne sur le site des notaires de France qui vous permet de calculer vous-même les frais de notaire sur n’importe quel bien.
• il vous faudra le montant des charges. Les charges sont les frais dépensés par la copropriété pour entretenir et faire fonctionner correctement la copropriété. Elles sont calculées en fonction tantièmes de chaque lot, définis dans le règlement de copropriété.

Si ces informations ne figurent pas dans l’annonce, appelez l’agence ou le propriétaire pour les demander. Avec cette méthode de calcul, pensez bien à prendre les charges mensuelles et non trimestrielles ou annuelles.

• Il vous faut le montant de la taxe foncière, soit l’impôt local dû par tous les propriétaires,
• ainsi que la valeur locative, c’est-à-dire le prix auquel vous allez pouvoir louer le parking. Vous devrez toujours vérifier que les informations dont vous disposez sont exactes. Comme votre rentabilité est basée sur les revenus que vous allez pouvoir tirer de la location d’un parking, c’est l’une des données les plus importantes de ce calcul.

Pour connaitre la valeur locative, vous avez plusieurs possibilités :

• Vous pouvez aller sur internet et regarder les biens à louer qui ont des caractéristiques similaires dans le même quartier.
• Allez voir le gardien de l’immeuble s’il y en a un pour lui demander s’il a des parkings à louer en ce moment et à combien.
• Lors de la visite du parking, si vous rencontrez des copropriétaires dans les parties communes, n’hésitez pas à leur poser la question.

Si vous recoupez ces informations, vous serez proche d’un prix de location réel et non théorique.

La bonne formule de calcul de la rentabilité d’un parking

La formule à appliquer est ((Revenus locatifs mensuels x 12) – (charges mensuelles x 12) – (la taxe foncière), le tout divisé par le prix total que vous aurez payé votre bien, c’est-à-dire le prix net vendeur + les honoraires d’agence + les frais de notaires. Vous multipliez par 100 et cela vous donne la rentabilité avant impôts en pourcentage.

Par exemple, vous trouvez un bien à 21500€ net vendeur, 2295€ de commission d’agence, l’estimation des frais de notaires est de 3332€, pour une valeur locative de 90€, des charges mensuelles de 12€ et une taxe foncière à 110€, alors la rentabilité avant impôts sera de 3,04%, ce qui est insuffisant pour constituer un bon investissement. Vous pourrez aisément trouver mieux.

Ce chiffre est ce qui va vous servir pour justifier votre investissement auprès de votre banquier.

Augmenter la rentabilité d’un parking : acheter par lot

Je vais vous montrer la différence entre acheter un parking à l’unité et acheter un lot de parkings, c’est-à-dire plusieurs parkings appartenant à un même propriétaire et localisés dans une même copropriété.

Si l’on reprend les mêmes données que précédemment sauf que l’on va acheter 5 parkings au lieu d’un seul. Alors les frais de notaires seront de 9250€, soit 1850€ par parking au lieu de 3332€, soit 45% moins élevés. Cela va directement impacter votre rentabilité à la hausse. Bien investir commence par bien acheter.

Pour résumer, si vous voulez être un investisseur avisé, vous allez préférer acheter plusieurs parkings en même temps plutôt qu’en plusieurs fois. Mais ce n’est absolument pas une obligation, c’est vous qui choisissez le rythme auquel vous voulez investir.

Quelques remarques sur la rentabilité d’un parking

• une partie des charges est imputable au locataire. On considère que la valeur locative inclut la quote-part des charges imputable au locataire.
• Les droits de mutation sont ce qu’on appelle indument les frais de notaires. Vous pouvez les calculer directement sur le site des Notaires de France
• Cette formule induit que vous louez votre bien toute l’année, sans vacation. Pour que ce soit possible, ne tardez pas à à publier une annonce de mise en location dès que votre locataire vous donne son congé, généralement avec un mois de préavis.

Si d’aventure vous aviez des questions ou des remarques, Parkagence se tient à votre disposition pour y répondre au 06 44 66 22 37, alors ne soyez pas timide, vous serez toujours bien accueilli !

Pour ceux d’entre vous qui ne sont pas (encore) au top avec Excel, voici le template tout fait, c’est cadeau !