Parking en amodiation : ce qu'il faut savoir pour bien investir

L’amodiation est un statut juridique qui permet à l’Etat de commercialiser des places de parking, par exemple, sans pour autant aliéner le domaine public. Ainsi, pour une durée limitée, des sociétés comme Indigo Park (ex-Vinci Parc), SAEMES ou Q-Park  cèdent des places de parkings grâce à un bail emphytéotique. Ce procédé est aussi appelé amodiation. Voici les points clé à connaitre.

 

L’amodiataire n’est pas propriétaire

L’amodiataire, c’est-à-dire la personne qui a la jouissance et la quasi propriété de la place de parking n’est en effet pas le propriétaire. Il loue sur une durée allant généralement de 10 à 99 ans le droit de jouir de la place de parking.

Par ailleurs, à la différence d’une vente classique, le notaire n’intervient pas dans la cession du bail emphytéotique. Les parties en présence sont la société de parking, appelé concessionnaire, l’ancien amodiataire et le nouvel amodiataire.

Chaque concessionnaire a sa propre organisation commerciale et administrative. Ceci justifie qu’ils facturent des montant différents pour la rédaction d’un acte de cession. Chez Indigo, il faut compter 450€ à la charge de l’acquéreur, et 900€ chez SAEMES. Ce valeurs sont remises à jour tous les ans.

 

La valeur de cession du bail emphytéotique

Pour un parking en amodiation les éléments clé sont tout d’abord la durée restant de l’amodiation : c’est ce qu’on appelle le droit de jouissance. Moins il reste d’années, moins le parking a de valeur. A la fin du droit de jouissance, la parking revient retombe dans le domaine public sous l’égide du concessionnaire. Sa valeur est nulle pour l’amodiataire à la fin du droit de jouissance.

Ceci impacte aussi directement la calcul de la rentabilité d’un tel bien. Pour un parking en pleine propriété, vous déduisez des loyers les charges et la taxe foncière. En amodiation, souvent la taxe foncière est incluse dans le montant des charges et lissée sur l’année. Le calcul de la rentabilité et de l’amortissement diffère car il faut penser à déduire la décote qui représente 1/xème de la valeur d’achat du parking, x étant le nombre d’années du droit de jouissance restant.

La valeur de cession du bail emphytéotique doit aussi tenir compte de l’étage du parking et de l’offre disponible. Par exemple, un parking au 7ème sous-sol n’aura pas la même valeur qu’un parking au 1er sous-sol, à droit de jouissance équivalent. Il est très rare de céder une place en amodiation à un prix supérieur à sa valeur d’acquisition car ce n’est pas dans l’ordre des choses : par définition, sa valeur va en baissant et non le contraire. Néanmoins, dans certains parkings qui sont placés stratégiquement, il peut arriver que la valeur de la place augmente  mesure que le nombre de places de parking en voirie diminue suite aux travaux de la Mairie par exemple.

 

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Les charges sont en général plus importantes

Lorsque l’amodiataire signe un contrat avec une société de parkings, il verse un capital (prix d’acquisition) et s’engage aussi à verser une rente mensuelle, trimestrielle ou annuelle. Cette rente est l’équivalent de charges de copropriété pour une vente classique. Néanmoins, les concessionnaires offrent des prestations qui sont souvent supérieures à des parkings privés : accessibles 24h/24, parfois protégés par un gardien, souvent bien éclairés, dotés de caméras et d’ascenseur, etc. Ce « confort » a un prix puisque les rentes mensuelles vont de 40 à 100€/mois et par place selon les concessions.

 

Un parking en amodiation se loue souvent plus cher

Un amodiataire a la possibilité de louer son parking à un tiers comme bon lui semble. Les prix à la location sont assez importants et varient en général à Paris de 100€ à 300€/mois en fonction de la localisation du parking. L’amodiataire percevra le prix du loyer sans avoir à en référer au concessionnaire. Parfois, il est possible de confier au concessionnaire la location de son parking.

Donc pour une location à 170€/mois, et 80€ de charges (incluant la taxe foncière), on peut obtenir un rendement identique à celui d’un parking en pleine propriété.

Le conseil de Parkagence pour les parkings en amodiation : le prix d’une place décote beaucoup plus vite les dernières années du droit de jouissance. Si vous investissez dans une place en amodiation, il faut privilégier une cession avant les vingt dernières années.

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