Le compromis de vente d’un parking : un engagement indispensable

Faire une proposition d’achat d’un parking et trouver un accord sur le prix avec le vendeur est assez facile. Néanmoins, pour limiter l’embarras lié à une rétractation, ce qui est assez fréquent pour les parkings, il est important de sceller cet accord par la signature d’un compromis. Il est garant de l’information de l’acquéreur et de la volonté mutuel des parties de concrétiser la vente.

Faire une offre sur un parking est assez simple, mais la suite l’est un peu moins. Pour les parkings, il est assez fréquent d’avoir des rétractations avant la signature de l’acte définitif chez le notaire, et cela est fâcheux pour tout le monde. Le vendeur ne touchera pas la somme attendue avant plusieurs mois, l’agent et le notaire ont travaillé pour rien. D’où la nécessité de faire rédiger un compromis car c’est un engagement indispensable pour la vente d’un parking.

Un compromis doit être rédigé par un professionnel

Si vous achetez en direct avec le vendeur, ne faites pas de compromis de vente entre vous. Mieux vaut faire appel à un professionnel. Seules deux professions sont habilitées à faire signer des compromis : les agents immobiliers – pas les mandataires, mais bien les agents immobiliers, qui ont rempli les conditions pour obtenir une carte d’agent immobilier – et les notaires.

Donc vous devrez faire appel à un notaire.

Petite astuce : une vente de parking prend paradoxalement plus de temps que la vente d’un appartement car un parking ne rapporte que quelques centaines d’euros à un notaire. Cela prend d’autant plus de temps si vous lui demandez de faire le compromis car sa rédaction et surtout le nombre de documents à récupérer est très important. Les notaires refusent parfois d’en rediger pour des parkings, et en tout état de cause, mettez-vous d’accord avec le vendeur pour n’utiliser qu’un seul notaire. Cela ira un peu plus vite.

Si vous passez par un agent immobilier, c’est lui qui rédigera le compromis et surtout, qui relancera le notaire toutes les semaines pour ne pas qu’il vous oublie. Sans agent immobilier, ce sera à vous de faire ce travail qui prend du temps et beaucoup de sang-froid. Tandis que l’agent immobilier travaille aussi pour lui-même car tant que la vente n’est pas faire devant le notaire, il ne touche pas sa commission.

Le temps nécessaire entre l’accord verbal ou écrit et la réalisation de la vente devant un notaire varie de 2 à 5 mois.

Les documents indispensables à lire avant de signer un compromis

La Loi Alur oblige le vendeur à vous mettre à disposition ces documents sous peine de nullité du compromis de vente. L’acquéreur qui signe un compromis pour un appartement, qui est un bien habitable, bénéficie d’un droit de rétractation de 10 jours. Ce délai ne court qu’à partir du moment où l’ensemble des documents de la loi Alur ont été mis à sa disposition. Donc le délai continue de courir jusqu’à ce que tous les documents lui aient été remis.

Pour les parkings, comme il n’y a pas de délai de rétractation car ce n’est pas un bien habitable, alors le doute subsiste quant aux conséquences de l’absence d’un document important. C’est donc à vous de vous assurer qu’on vous a mis à disposition l’ensemble des documents sans exception, AVANT de signer le compromis.

Voici les documents qui doivent être mis à disposition :

  • Le règlement de copropriété et l’état de division. Il détaille le règlement intérieur et l’état de division répartit la copropriété en lots… et donne des tantièmes à chaque lot, desquels est déduit le montant des charges ou le poids du vote lors des assemblées générales.

Ensuite il y a les modificatifs des RCP : ce sont les mises à jour à qui ont été apportées à ce règlement. Comme ils sont susceptibles de modifier votre lot, il vous les faut sans exception.

  • Le pré-état daté : c’est une nouveauté de la loi Alur depuis 2016, qui demande à ce que soient réunis dans un seul et unique document des informations disséminées dans d’autres documents comme les procès-verbaux d’assemblées générale, les convocations à ces AG, les relevés de charges, entre autres. Donc dans ce pré-état daté, vous trouverez : combien de charges ont été appelées ces deux dernières années, combien de charges exceptionnelles ont été demandées, le montant de l’avance de trésorerie à rembourser au propriétaire lors de le vente, le montant du fonds de travaux.

Si la copropriété est en difficultés, le pré-état daté indique les actions en justice en cours, et l’état global des impayés des copropriétaires et vis-à-vis des fournisseurs. Il vous donnera globalement et précisément l’état de santé de l’immeuble. S’il est mentionné que le syndic est mis sous tutelle ou qu’un expert judiciaire a été nommé, mieux vaut s’abstenir d’acheter car la situation peut mettre des années à se résoudre et peut coûter beaucoup d’argent.

  • Les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale. Tous les ans au minimum a lieu une assemblée générale qui réunit tous les copropriétaires des lots. Une convocation est envoyée quelques semaines avant avec l’ensemble des comptes de l’année précédente et les résolutions qui seront soumises au vote en séance. Le procès-verbal est l’ensemble des décisions qui ont été acceptées ou refusées en séance. Avant de signer un compromis, les PV des trois dernières années sont mis à disposition car une décision votée peut mettre plusieurs années à être mise en place et il faut en être informé. La loi stipule que toute décision votée et non appelée, c’est-à-dire dont on n’a pas encore demandé au propriétaire de payer sa quote-part reste à la charge du vendeur même après la vente du lot.
  • Les relevés de charges des deux dernières années. Elles indiquent par exemple si de faibles charges sont ponctuelles ou permanentes, s’il a y des appels de fonds de travaux et si elles sont hautes, il est possible d’identifier pourquoi, c’est-à-dire le poste qui est le plus onéreux et savoir si c’est permanent ou dû à un entretien ou une urgence.
  • Les diagnostics techniques. Pour les parkings ils sont moins importants que pour un appartement : il n’y a pas de diagnostic électrique mais uniquement trois diagnostics : l’amiante, les termites et l’état des risques naturel, technologique et minier. Le diagnostic amiante définit s’il y a de l’amiante sur les murs et au plafond à l’intérieur de la place de parking. S’il y en a, le compromis stipule que vous en faites votre affaire et que vous ne vous retournerez pas contre le propriétaire actuel.

Le diagnostic termite assure qu’aucun xylophage ne va venir mettre en péril la place de parking, ce qui est peu probable car pratiquement toutes les constructions sont en béton.

Enfin, l’état des risques, ou ERNMT vous indique si vous être en zone inondable, sismique ou de carrières. Le point important ici est la zone inondable. Si le parking est situé dans une zone inondable, le mieux est d’aller trouver un gardien ou un copropriétaire, ou même le syndic, pour savoir de quand date la dernière inondation et quels niveaux ont été impactés. Méfiez-vous si l’inondation est récurrente et/ou récente car cela peut être ennuyeux pour de futurs locataires.

  • La fiche synthétique, qui décrit la copropriété : le nom et l’adresse du syndic, le numéro d’immatriculation de la copropriété et la date de sa dernière mise à jour, la date d’établissement du règlement de copropriété et le numéro identifiant d’établissement du syndic, le nom, prénom et adresse du représentant légal de la copropriété et le cadre d’intervention du représentant légal.
  • Le carnet d’entretien de l’immeuble, qui décrit l’ensemble des contrats signés pas le syndic dans le cadre de l’entretien de l’immeuble

Un compromis de vente a une valeur juridique très forte contrairement à une simple offre. Il contraint littéralement les deux parties à vendre et acheter le bien. Le notaire a l’obligation de prendre les mêmes clauses que celle exprimées dans le compromis, dans l’acte définitif, d’où l’importance que le compromis soit bien rédigé et que vous droits aient été défendus avant de signer.

Les clauses suspensives pour un parking

Il n’y a pas de droit de rétractation pour un parking. Cependant, l’acquéreur peut demander à insérer une clause suspensive liée à l’obtention d’un prêt pour financer le bien. Il peut indiquer que la vente peut avoir lieu uniquement s’il obtient l’accord d’une banque. Cela lui garantit de ne pas être engagé à acheter un bien si en fait il n’en a pas la capacité financière.

Il ne faut pas considérer une clause suspensive comme une capacité à se rétracter car ce n’en est pas une : en cas d’annulation de la vente en invoquant cette clause l’acquéreur doit prouver qu’il n’a pas réussi à obtenir un prêt aux conditions énumérées dans le compromis auprès d’au moins deux banques françaises par exemple.

Dès que le banquier signifie à l’acquéreur qu’il a obtenu son prêt, le notaire ou l’agent demande d’en fournir la preuve et la clause est levée.

Le séquestre indemnise la rétractation

Enfin, le compromis doit s’accompagner du versement d’un séquestre. Cette somme, comprise entre 5 et 10% du prix du parking, est destinée à sceller votre volonté d’acquérir le bien en versant une partie de sa valeur en garantie.

Cette somme doit être versée dans les jours suivants la signature du compromis par virement sur une compte spécial, soit celui du notaire, soit celui de l’agent immobilier, uniquement s’il en a eu l’agrément donné par la chambre de commerce (CCI). Cette somme viendra se déduire du prix final à verser lors de la vente. Si l’acquéreur se rétracte en dehors des clauses l’y autorisant, cette somme est acquise au vendeur à titre de dédommagement. Il est à noter pour un compromis entre particuliers, il ne peut pas y avoir de séquestre et aucune garantie ne peut être réclamée avant la vente.

Une dernière remarque : même si le compromis a été rédigé par un agent immobilier, il faut appeler son notaire, discuter du projet avec lui et lui demander de relire le compromis pour le modifier si nécessaire, avant de le signer.

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